주임법(대항요권과 대항력)

주임법은 주택임대차 보호법으로 주임법의 대항요건과 대항력에 대하여 알아보자

■ 주임법의 적용범위

1. 주임법의 적용대상
   (1) 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차
   임대차 계약 체결 시를 기준으로 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 한다.(예:방 딸린 다방은 주거용 건물이 아니다.)
   (2) 주거용 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우(예:거주하는 방 딸린 슈퍼)
   (3) 미등기 전세
   (4) 주택의 대지
   (5) 미등기 . 무허가 주택
   (6) 일정 범위의 법인
   - 전세임대 주택을 지원하는 법인(주택공사, SH공사)이 임차한 후 자치 단체장 또는 법인이 선정한 입주자가 대항요건을 갖춘 경우에는 적용한다. 
   - 중조 기업 기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력을 취득한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 
   [판례] 주택임대차 보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 추택 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 추택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.(대판 2012. 7. 26. 2012다 45869)
2. 주임법의 적용대상이 아닐 경우
   (1) 일시사용을 위한 임대차
   (2) 법인 : 종전 임대인의 임차인 법인에 대한 임차보증금 반환채무는 소멸하지 않은다. 즉 보증금반환채무는 양수인에게 승계되지 않음
   (3) 임대인의 동의 없이 무단으로 임차권을 양도 전대한 경우 : 양수인, 전차인
   (4) 적법한 임대권한인 없는 사람이 임대차 계약을 체결한 경우(판례)

■ 대항요건과 대항력

 

A. 대항요건

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대항하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.(법 제3조 제1항

(1) 임대차 계약의 유효 : 임대차 계약이 유효하게 성립되어야 대항력이 인정된다. 
(2) 기존의 채권을 임대차 보증금으로 하기로 한 경우
  - 원칙 : 임차인은 대항력을 가진다. 

  - 가장 임대차 : 대항력을 취득한 것처럼 외관만 만들었을 뿐 주택을 주거용으로 사용. 수익 할 목적을 갖지 아니한 계약은 통정 허위표시로서 무효이므로 대항력이 인정되지 않는다.(판례)

(3) 임차권이 전대 된 경우 : 임대인의 동의를 받아 전대한 경우에 전차인이 대항요건을 구비하면 임차인에게 대항력이 인정된다. 

 

1. 주택의 인도
   (1) 주택에 대한 점유의 이전으로 이때 점유는 반드시 물건을 물리적. 현실적으로 지배할 필요가 없고, 사회통념에 따라 판단하여야 함
   (2) 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려
2. 전입 신고 
   (1) 대항력의 존속 요건(경매개시 결정 입 등기가 경료되기 전 ~ 배당 종기 시까지)
   대항력의 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위해 계속 존속하고 있어야 한다. 
   (2) 가족과 함께 일시적으로 전출하면 대항력은 소멸하고, 원래 주소지로 재전입하더라도 대항력은 소급해서 회복되는 것이 아니고 재전입한 때부터 새로운 대항력이 발생한다. 
   (3) 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.(판례)
   (4) 전입신고의 효력은 행정청에 도달한 시점이 아니라 행정청이 신고를 수리한 시점에 효력이 발생한다. 
   (5) 다가구 (단독) 주택과 다세대주택
   - 다가구 (단독) 주택 : 지번만 기재하면 되고, 동. 호수는 기재하지 않아도 유효
   - 다세대주택 : 지번만 기재하고, 동. 호수는 기재 하지 않거나 잘못 기재하면 무효
   - 다가구 주택으로 대항력 취득 후 나주에 다세대주택으로 변경되어도 대항력은 유지

B. 대항력

1. 발생 시기
   (1) 익일 오전 0시
   - 인도와 주민등록을 마친 당일에 저당권이 설정된 경우 경락인에게 대항하지 못한다. 
   - 인도와 주민등록을 마치 익일에 저당권이 설정된 경우 경락인에게 대항한다. 
   - 전대차 
   - 점유 개정한 경우 : 매매계약 후 임대차한 경우, 양수인이 소유권 이전 등기한 익일부터 임차인은 대항력을 가진다.
   (2) 즉시
   - 임차인이 전대차한 후에 소유권 이전등기를 경료한 경우 전차인은 임차인의 소유권 이전등기가 경료되는 즉시 대항력을 가진다. 
   - 경락인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차 계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우 종전 임차인은 경락인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다. 
2. 내용
   (1) 원칙 : 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로 종전 임대인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸한다. 
   (2) 예외 : 임차인이 임대인의 지위승계를 위하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이를 제기한 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.