임차권의 양도와 전대

임차권의 양도와 전대는 임대인의 동의 없는 양도 및 전대와 임대인의 동의 있는 전대의 전차인 보호 특칙에 관련하여 알아본다

* 전대 : 빌리거나 꾼 것을 다시 다른 사람에게 빌려주서나 꾸어줌(남을 거처서 빌려주거나 꾸어 줌)

* 전차인 : 남의 것을 별려 온 사람에게서 다시 빌리는 사람

■ 임대인의 동의가 있는 양도 

임대인인과 임차인 사이에서 양수인의 승계는 임차인에게 하며 이대 임차인은 지위에서 벗어남

- 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전하지만, 연체차임채무나 의무 위반에 의한 손해배상채무 등은 원칙적으로 이전하지 않는다. 

 

■ 임대인의 동의가 없는 양도 및 전대

 

A. 임차인과 전차인과의 관계

1. 동의를 받지 않은 경우에도 전대차 계약은 유효이하게 성립한다. 다만 임차인은 임대인의 동의를 얻어 줄 의무를 전차인에게 부담한다. 
2. 임대인의 동의를 얻지 못하면 임차인은 전차인에게 담보책임을 지므로 전차인은 전대차 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다. 

B. 임대인과 전차인과의 관계

전차인은 자신이 취득한 전차권을 가지고 임대인에게 대항하지 못하므로, 전차인의 점유는 임대인에 대한 관계에서 불법 점유가 된다. 

1. 임대차 계약을 해지하지 않은 경우
   (1) 임대인은 간접 점유자의 지위에서 전차인에게 목적물을 직접 자신에게 반환할 것을 청구하지 못하고 임차인에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이다. 
   (2) 임대인은 여전히 임차인에 대하여 차임청구권을 가지므로 전차인에 대하여 불법점유를 이유로 차임에 갈음하는 손해배상(또는 부당이득)을 청구하지 못한다. 
   * 차임청구권 : 차임을 약정한 뒤에 경제 사정의 변동으로 약정한 차임이 알맞지 아니하게 된 때에 임대인이나 임차인이 차임의 증액이나 감액을 청구할 수 있는 권리(*차임 : 물건을 빌려 쓰고 치르는 값)
2. 임대차 계약을 해지한 경우
   (1) 임대인은 소유권에 기해서 자신에게 직접 목적들을 반환할 것을 청구할 수 있고, 불법점유를 이유로 손해배상을 청구할 수도 있다.
3. 임대인과 임차인과의 관계
   임대인은 임차권의 무단 양도 또는 전대시 임대차계약을 해지할 수 있다. 판례는 무단양도가 임대인에 대한 관계에서 배신행위가 될 때에만 해지권을 인정한다. (예 : 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 경우 배신행위가 아니다.)

■ 임대인의 동의가 있는 전대

동의 시 전차인과의 관계에서 임대인은 권리가 있고 의무는 없다. / 전차인은 권리가 없고 의무가 생긴다. 

 

A. 임차인과 전차인의 관계

1. 전대인과 전차인의 관계는 전대차계약의 내용에 따라 정하여진다. 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하고(제630조 1), 전대인에 대해서도 임차인으로서의 권리. 의무를 갖는다
2. 다만, 전차인이 임대인에게 직접 차임을 지급하면 그 한도에서 전대인에 대한 차임지급의무를 면하게 된다. 
3. 임대차와 전대차가 동시에 종료한 경우에 전차인이 임대인에게 목적물을 반환하면 전대인에 대한 반환의무는 소멸한다.(판례)

B. 임대인과 임차인과의 관계

1. 임대인과 임차인과의 관계는 전대차의 성립에 의하여 아무런 영향도 받지 않는다(제630조 2)

C. 임대인과 전차인과의 관계

1. 원칙
   전차인은 임대인과의 관계에서 적법하지만 임대인과의 관계에서 임대차관계가 성립하는 것은 아니다. 
2. 임대인 보호
   전차인은 차임지급기일 이전에 임차인에 대한 차임지급으로 임대인에게 대항하지 못한다.(제630조 1 후단)
3. 전차인 보호를 위한 특칙
   (1) 천차인 권리의 확정
   전차인의 천차권은 임차인의 임차권을 기초로 한 것이므로 원칙적으로 임차권이 소멸하면 전차권도 소멸한다. 그러나 임대인과 임차인의 합으로 임차권이 소멸한 경우에는 전차권은 소멸하지 않는다.(제631조)
   (2) 임대인의 전차인에 대한 해지통고
   임대인은 임대차계약이 해지통고로 종료하였음을 전차인에게 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. 
   (3) 토지 전차인의 지상물 매수청구권
   전차인은 임대인에 대하여 계약갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 이를 원하지 않을 때에는 임대인에 대하여 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다. 
   (4) 건물 전차인의 부속물 매수청구권
   전차인은 전대차의 종료 시에 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건 또는 임대인으로부터 매수하였거나 그의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여는 임대인에 대하여 그 매수를 청구할 수 있다.