기간 갱신청구

기간 갱신 청구는 법정 갱신과 계약갱신청구권과 그 거절 사유에 대하여 알아본다. 

 

A. 최단존속기간

1. 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 따라서 주택의 임대차는 최소한 2년의 존속이 보장된다. 
2. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(제4조 1항), 동법의 규정에 위반된 약정은 임차인에게 불리한 경우에 한하여 무효이다. 
3. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 

B. 법정 갱신

1. 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 2월 까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. 
2. 법정 갱신의 경우에 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.(2009.5.8 개정)
3. 법정 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있고(임대인은 해지 통고할 수 없다.) 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다. 

C. 계약갱신 청구

1. 법정 갱신과는 별도로 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 2월 이내 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 
2. 임대인의 거절 사유
   (1) 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
   (2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
   (3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
   (4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
   (5) 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
   (6) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
   (7) 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다.)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
   (8) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
3. 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신 되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
4. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 20분의 1 범위 내에서 증액을 청구할 수 있다. 
5. 계약이 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있고(임대인은 해지 통고할 수 없다.) 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다. 
6. 손해배상 : 임대인이 임대주택에 실제 거주하려 한다는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라고 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.