임대차의 효력

■ 임대차의 의의 및 존속기간

A. 의의
제618조 [임대차의 의의]
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고(임대) 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을(임차) 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

1. 임대차의 설정행위가 있을 때
   (1) 최장기간은 헌법재판소 위헌 결정으로 현재 제한이 없다.
   (2) 최단기간은 제한이 없다만 주택임대차는 2년, 상가임대차는 1년으로 제한한다.
2. 설정행위가 없을 때
   존속기간을 약정하지 않은 경우(예, 묵시적인 갱신의 경우) 각 당사자는 언제든지 해지 통고를 할 수 있고 상대방이 전항의 통고을 받은 날로부터 일정한 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
   (1) 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산은 5일이다.
3. 임대차의 갱신
   (1) 합의 갱신은 10년 범위 내에서 갱신할 수 있다.
   (2) 묵시 갱신
   - 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만 존속기간은 약정하지 않은 것으로 본다.
   - 전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸하지만, 임차인이 제공한 담보는 소멸하지 않는다.

■ 임대차의 효력

◎ 임대인의 의무

제623조 [임대인의 의무] 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
- 임대인의 권리는 임차인의 의무이며 임대인의 의무는 수선의무가 있다.
- 임차인의 의무는 차임 지급이며 권리는 비용상환청구권(건물), 부속물 매수청구권(건물), 지상물 매수청구권(토지)

A. 임대인의 수선의무

1. 임대인의 수선의무의 임의규정
   (1) 특약으로 면제 가능(편면적 강행규정 아님)
   (2) 특약이 없는 한 면제된 것은 통상의 소규모 수선의무이고, 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다.(판례)
2. 임대인의 의무 범위
   (1) 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도가 아닌 경우 : 수선의무부담 없음
   (2) 수선하지 않으면 정해진 목적에 따라 사용. 수익 할 수 없는 경우 : 수선의무부담 있음
3. 임대인의 의무 판례
   (1) 임차인의 특별한 용도에 적합한 구조를 유지하게 할 의무는 없다. (판례)
   (2) 통상의 임대차에서 임대인에게 안전배려, 도난방지의 보호의무는 없다.(판례)

 ◎ 임차인의 권리

A. 사용과 수익권

1. 임차인은 계약 또는 용법에 따라 사용. 수익 하여야 한다. 위반하면 채무불이행으로 임대인은 계약해지하고 손해 배상을 청구할 수 있다.
2. 손해배상청구권은 임차인이 목적물을 반환받는 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다. 

B. 비용상환 청구권

1. 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.(필요비)-임대차 종료 전이라도 즉시 
2. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다(유익비)
3. 임의규정으로 포기 특약을 할 수 있다. 
4. 비용상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다. 

C. 건물 임차인의 부속물 매수 청구권

1. 임차인의 동의를 얻어 부속하거나 임대인으로부터 매수한 경우에만 임대차 종료 시에 행사할 수 있다.(형성권)
2. 일시 사용을 위한 임대차는 인정되지 않는다. 
3. 건물의 독립 부분 + 건물의 객관적 이용가치 증대(임차인의 특수목적을 위해 부속 x)
4. 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다. 

 

D. 토지 임차인의 지상물 매수 청구권

1. 토지 임대차의 기간이 만료한 경우에 건물. 수목 기타 지상시설이 현존한 때 임차인은 임대인에게 계약갱신을 청구할 수 있고(청구권) 임대인이 이를 거절한 경우 임차인은 지상물 매수를 청구할 수 있다. (형성권)
2. 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다. 

E. 임차권의 물권화 

제621조 [임대차의 등기] 

① 부동산 임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. 

② 부동산 임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 

 

1. 부동산임차권을 등기하면 물권이 되는 것은 아니고 물권적 효력이 인정된다. 다라서 그때부터 제삼자(양수인)에게 임대차 효력을 주장할 수 있고 양수인은 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환채무는 원칙적으로 양수인에게 이전한다. 
2. 등기된 임차권이 침해된 경우, 그 임차권에 기해 방해배제 청구권을 행사할 수 있다.(판례)

제622조 [건물등기 있는 자치권의 대항력] 

① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는  제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. 

② 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다. 

 

[판례] 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 토지에 관하여 물권 취득의 등기를 한 경우 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 아니한다.