우선변제와 최우선변제

보증금 우선변제는 관련 판례로 학습하고 소액 보증금 우선변제(최우선변제)도 관련 판례로 학습한다. 

■ 임차보증금 우선변제

 

A. 의의

대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 

 

B. 우선변제권 발생 시기

대항요건과 확정일자를 같은 날 갖추면 익일부터 우선변제권이 발생하지만, 먼저 대항요건을 갖춘 후 확정일자를 받은 경우에는 당일부터 우선변제권이 발생한다. 

1. 6월 1일(대항요건), 6월 3일(확정일자) : 6월 3일 우선변제권 발생
2. 6월 1일(확정일자), 6월 3일(대항요건) : 6월 4일 오전 0시 우선변제권 발생

C. 보긍금전액 지급하지 않을 시

[판례] 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 대항요권과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다.

(대판 2017. 8.29.2017다212194)

 

D. 동시이행 시

임차인은 임차주택을 야수인(경락인)에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.(양수인의 보증금 반환과 임차인의 목적 주택 반환은 동시이행 관계)

 

■ 임차기간 만료 전에 임차주택이 경매된 경우 계약해지와 보증금 우선변제

대 항요권+확정일자는 대항력과 배당요구를 요한다. 이후 저당권 실행이 된다. 배당요구는 우선변제권 행사 시 소멸하고 임대차를 해지한다. 

 

A. 대항력과 우선변제권의 선택적 행사

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인 또는 경락인에 대항하여 보증금 반환을 받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장하거나, 경매법원에 배당을 요구하여 임대차 계약을 해지하고 보증금 우선변제를 청구할 수 있다. 

 

B. 배당요구

1. 경매법원에 배당 요구하는 것은 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다. 
2. 배당요구사실만으로 임대차가 종료되는 것은 아니며, 경매법원이 임대인에게 이를 배당요구사실을 통지하여 해지 의사가 임대인에게 도달하면 임대차는 해지 종료된다. 
3. 배당요구를 하였으나 전액 배당을 받지 못한 경우에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 대항력을 주장할 수 있으나, 2번 매 절차에서 우선변제에 의한 배당은 받을 수 없다.(경매로 인해 우선변제권은 소멸하지만 대항력은 소멸하지 않는다.)

C. 대항력을 갖추고 전세권 등기까지(임차권-저당권-전세권)

1. 전세권이 선순위 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 대항력마저 상실하게 되는 것은 아니다. 
2. 임차인이 대항요건을 상실한 경우에는 대항력은 소멸한다.(대항력과 전세권은 별개의 요건)

D. 임차권과 최선순위 전세권을 함께 가지고 있는 경우

1. 임차인의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인의 지위에 기하여 배당 요구한 경우, 전세권에 관해서도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다. 
2. 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸한 경우, 임차인은 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 없다. 

■ 우선변제권의 승계여부

1. 보증금 반환채권만을 양수한 채권자 : 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권만 분리해서 임차보증금 반환채권만을 양수한 채권양수인은 우선변제권을 행사할 수 없고 따라서 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없다. 
2. 은행 등 금융기관 : 은행 등 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금 반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권은 승계한다.(동법 제3조의 2 제7항)

■ 보증금 중 일정액에 대한 우선변제(소액보증금 우선변제)

A. 의의

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물건자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 추택에 대한 경매 신청의 등기 전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다. 

 

B. 관련 판례

1. 임대차보증금의 감액으로 주택임대차 보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에도 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있다.(판례)
2. 미등기 주택의 임차인은 임차주택 대지의 환가대금에 대하여도 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있다.(판례)
3. 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도, 임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(판례)
4. 소액임차인의 소액보증금 반환채권은 배당요구가 필요한 배당요구 채권에 해당한다. 배당 요구하지 않은 경우에는 배당받은 후순위권리자에 부당이득 반환 청구할 수 없다.(판례)
5. 주택임대차인이 소액보증금에 대하여 대지와 건물 모두로부터 배당을 받는 경우 그 대지와 건물 전부에 대한 공동 저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로 민법 제368조 제1항을 유추 적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 한다. 그러나 대지에 대한 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우에는 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입는 범위가 지나치게 확대되기 때문에 임차인은 대지 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없다.(판례)
6. 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우, 이를 임차한 소액임차인은 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있다. (판례)
7. 소액임차인이 대항요건과 확정일까지 갖춘 경우, 그 배당방법 : 먼저 소액임차인으로서 보호받은 일정액을 우선 배당받고, 그 나머지 암차 보증금 채권에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서 순위에 따라 배당받는다.(판례)