임차인의 지상물매수청구권

지상물 매수청구권은 타인의 토지나 지상(건물. 공작물. 수목)을 소유하기 위하여 그 토지를 용익하다가 그 기간이 만료하거나 기타 사유로 용익권이 소멸한 경우에 지주 또는 용익권자가 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리이다. 

■ 임차인의 지상물매수청구권

 

A. 법적 성질

1. 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료 시에 임차인이 지상 건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 임차인의 지상물 매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로 임차인에게 불리한 것이므로 무효이다. 
2. 임대인과 임차인의 합으로 임대차 계약을 해약하고 임차인이 지상건물을 철거하기로 약정한 겨우는 민법 제643조, 제652조의 규정은 적용될 수 없다. : 임차인에게 불리한 약정이 아니므로 약정은 유효하다 임

B. 당사자

1. 지상물매수 청구권자는 지상물의 소유자에 한하며, 그 상대방은 임차권 소멸 당시의 임대인이 되는 것이 보통이지만, 임차권이 대항력 취득 후 그 토지를 양수한 제3자가 있는 경우에는 그 제3자도 상대방이 될 수 있다. 

C. 대상 

1. 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 없고, 임대인에게 소용이 없더라도 행사할 수 있다. 
2. 임대차 계약 당시의 기존 건물일 필요 없고 임대인의 동의를 받아서 신축된 건물일 필요도 없다.
3. 허가를 받은 적법한 건물(무허가 건물)이 아니더라도 건물 매수청구권의 대상이 된다.
4. 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 위에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차 지상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다. (건물 전체에 대해 매수 청구할 수 없다.)
5. 임차인이 임차 토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로 토지로부터 용이하게 분리될 수 없고(화훼재배를 위한 비닐하우스 x) 그 토지를 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다.
6. 근저당권이 설정된 건물도 매수 청구할 수 있다. 임차인의 근저당권 말소와 소유권 이전등기의무와 임대인이 대금지급이 동시이행 관계가 된다. 

D. 시기

1. 임차인이 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사할 수 있다. 
2. 토지의 임대인이 임차인에 대하여 제기한 토지인도 및 건물 철거 청구 소송에서 패소하여 그 패소 판결이 확정되었다고 하더라도, 그 확정판결에 의하여 건물 철거가 집행되지 아니한 이상 건물 매수청구권을 행사할 수 있다. 
3. 기간의 약정이 없는 토지임대차 계약을 임대인이 해지 통고한 경우에는 계약갱신을 거절한 것이라고 할 수 있으므로 토지 임차인은 바로 지상물 매수 청구를 할 수 있다. 

E. 행사

1. 지상물 매수청구권이 행사되면 임대인과 임차인 사이에서는 임차 지상의 건물에 대하여 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발행하는 것이지, 임대인이 기존 건물의 철거 비용을 포함하여 임차인이 임자지상의 건물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하게 되는 것은 아니다. 

■ 임대차의 임차인의 의무

A. 차임지급의무

1. 일부멸실과 차임 감액 청구
   임차인의 귀책사유 없이 일부 멸실된 경우
   (1) 계약의 목적 달성 x : 임대차계약 해지
   (2) 계약의 목적달성 o : 차임 감액 청구(일부 해지) - 형성권 행사하면 바로 적용(감액)
2. 사정변경으로 인한 차임증감 청구
   (1) 형성권으로 차임 증액 청구가 상당하면 판결 확정시가 아니라 청구 시에 효력이 발생한다. 
   ▶ 경제사정 변동에 따른 임대인의 차임 증액을 결정한 경우, 청구한 다음 날부터 지연손해금이 발생한다. 
   (2) 차임불증액의 특약이 있더라도 특약을 유지하는 것이 신의칙에 위반하는 경우에는 차임 증액을 청구할 수 있다. 
3. 차임지급시기(후 급 원칙)
   (1) 동산. 건물. 대지 - 매 월말
   (2) 기타 토지 - 매 연말
   (3) 수확기가 있는 경우 - 수확 후 지체 없이 차임 지급
4. 차임연체와 해지
   (1) 차임 연체액이 2기에 달하는 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 
   (2) 연속해서 2기뿐만 아니라 합하여 2기가 연체된 경우도 포함된다. 
   (3) 임차인에게 불리한 약정은 무효 : 1기의 차임을 연체하면 해지할 수 있다는 특약은 무효이다. 

B. 임차물 보관의 의무

1. 임차인은 임차물을 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로 보관할 의무가 있다. 
2. 임대인이 임차인의 의사에 반하여 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 경우 임차인은 거절하지 못한다. 다만 보존 행위로 임대차 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다. 
3. 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 지체 없이 통지(이미 알고 있는 때에는 통지할 필요가 없다)하여야 한다. 

C. 원상회복 의무

1. 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무 포함한다. 
2. 임차건물의 영업허가에 대한 폐업신고절차를 이행할 의무도 포함한다. 

D. 공동 임차인의 연대 의무는 수인이 공동하여 물건을 임차한 때에는 그 수인이 연대하여 의무를 부담한다.