재건축

재건축의 정족수와 절차에 대해서 알아본다.

■ 재건축

A. 요건

1. 특별정족수는 재건축에 관한 경의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 특별결의를 요한다. 
2. 재건축의 결의
   (1) 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우, 재건축 결의는 각각의 건물마다 있어요 한다. 
   (2) 단지 내의 일부 건물에 대하여 일단 재건축 결의의 정족수가 충족되었다면 나머지 건물에 대하여 재건축 결의의 정족수가 이직 충족되지 아니하였더라도, 정족수가 충족된 일부 건물의 구분소유자 중 재건축 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 먼저 매도청구권을 행사할 수 있다.(대판 2002.9.24, 2000다 22812)
   (3) 주거용 집합건물을 철거하고 상가용 집합건물을 신축하는 것과 같이 건물의 용도를 변경하는 형태나 구건물을 철거한 다음 그 대지와 인접한 주위 토지를 합하여 이를 신건물의 대지로 이용할 것을 내용으로 하는 재건축 결의도 허용된다.(대판 2008.2.1, 2006다 32217)
3. 비용 부담
   이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 할 것이다. (판례)거
4. 결의사항의 변경
   재건축 결의 시의 의결정족수와 같은 조합원 5분의 4 이상의 결의, 서면합의도 가능하다. 

B. 재건축 절차

1. 반대자에 대한 최고
   (1) 반드시 서면으로 최고
   (2) 최고기간 : 2월
   (3) 최고 수령일로부터 2월 이내 회답하지 않으면 재건축 참가를 거절한 것으로 본다. 
2. 구분소유권 매도 청구
   (1) 최고기간 만료일로부터 2월 이내(제척기간 : 행사 안 하면 효력 상실)
   (2) 시기에 따라 매도청구
   시가 : 행사 당시 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래 가격으로 재건축으로 예상되는 개발이익 포함
   (3) 재건축 결의 정족수 충족 x : 재건축 결의는 무효, 매도청구권도 행사 x
   (4) 불참자가 나중에 찬성, 정족수 충족 : 종전의 재건축 결의가 소급 유효 x(하자 치유 x), 새로운 결의 o
3. 재매도 청구
   재건축 결의일로부터 2년 이내 건물 철거공사 착수하지 않은 경우 그 만료일로부터 6개월 이내에 행사

■ 복구

A. 전유 부분의 복구
규약으로 달리 정하거나 재건축의 결의가 있지 않는 한 각 구분소유자는 자기의 책임과 비용으로 전유 부분을 복구하여야 한다. 

B. 공유 부분의 복구

1. 건물 가격의 2분의 1 이하에 상당하는 건물 멸실 시의 복구
   - 규약에서 달리 정하거나 관리단 집회에서 다른 결의가 있지 않는 한 각 구분소유자가 멸실된 공용 부분을 복구할 수 있으며 이를 복구한 자는 다른 구분소유자에 대하여 그 지분비율에 따라 복구에 소요된 비용의 상환을 청구할 수 있다. 
2. 건물 가격의 2분의 1 초과에 상당하는 건물 멸실 시의 복구
   - 관리단 집회의 결의에 따라 복구 여부를 결정하는데 관리단 집회는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의에 의하여 멸실한 공용 부분을 복구할 것을 결할 수 있다.