집합건물의 관리조직

집합건물의 관리단. 관리인 관리단 집회. 관리규약을 알아보고 관련된 판례를 정리해보자

A. 관리단

1. 구성
   (1) 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립하는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우에는 당연히 그 구분소유자 전원(임차인, 전세권자 x)을 구성원으로 하여 성립되는 단체(권리능력 없는 사단)이다. 
   (2) 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다고 할 것이다. (대판 2002. 12.27, 1002다 45284)
2. 의무
   관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다. 

B. 관리인

1. 의의
   관리인은 대내적으로 당해 집합건물의 관리업무를 총괄하고 대외적으로는 관리단을 대표하는 자, 즉 관리단의 업무집행기관이다. 
2. 선임
   (1) 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다. 
   (2) 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다. 
   (3) 관리인은 관리단 집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.
   [판례] 관리인의 선임. 해임 방법에 관하여 규약으로 달리 정할 수 있다는 규정을 두고 있지 않으므로, 위 규정은 관리인의 선임. 해임을 관리단집회의 결의에 의해서만 하도록 한 강행규정이라고 보아야 하고, 따라서 규약 설정 당시의 구성원들이 위 규정과 다른 내용의 규약을 제정하더라도 효력을 인정할 수 없다.(대판 2012.3.29, 2009다 45320)
   (4) 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.
3. 권한
   관리인은 관리단의 사업시행에 관련하여 관리단을 대표하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 권한과 의무를 갖는다. 이러한 관리인의 대표권은 규약이나 관리단 집회의 결의로 제한할 수 있으나 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다. 

C. 관리단 집회

1. 의의
   관리단 집회는 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 최고 의사결정기관으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의한 구분소유 건물의  관리에 있어서 상설적 필수 기관이다. 
2. 종류
   (1) 정기 관리단 집회 : 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단 집회를 소집하여야 한다. 
   (2) 임시 관리단 집회 : 부정기적인 집회로서 관리인이 필요하다고 인정한 때, 구분 소유자의 5분의 1 이상으로서 의결권의 5분의 1 이상을 가진 자가 회의의 목적사항을 명시하여 관리단 집회의 소집을 청구한 때 소집한다. 
3. 집회소집
   (1) 관리단 집회를 소집하고자 할 때에는 관리단 집회일의 1주일 전에 회의의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 다만, 이 기간은 규약으로서 달리 정할 수 있다. 
   →소집통지는 각 구분소유자에게 하며 전유 부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 의결권을 행사할 자로 지정된 공유자(지정된 공유자가 없는 때에는 공유자의 1인)에게 한다. 
   (2) 소집절차의 생략 : 관리단 집회는 구분소유자 전원의 동의가 있는 때에는 소집절차를 거치치 아니하고 소집할 수 있다. 
4. 집회의 결의
   (1) 관리단집회는 규약으로써 특별히 정하는 바가 없으면 소집 통지시에 통지한 사항에 관하여서만 결의할 수 있다. 구분소유자 전원의 동의에 의하여 소집절차를 거치치 아니하고 소집된 집회에서는 이러한 제한 없이 결의할 수 있다. 
   (2) 관리단 집회의 결의는 당해 구분소유자뿐만 아니라 구분소유자의 특별 승계인에 대하여도 효력이 있다.
5. 결의 간주 구분 소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의
   :관리단 집회에서 결의한 것으로 본다
6. 의결권
   (1) 규약에 특별한 규정이 없는 경우 전유 부분의 면적의 비율에 의한다.
   (2) 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그밖에 정보 통신기술을 이용하는 방법으로 대통령령으로 정하는 방법을 말한다.)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다.
   (2) 수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자 측의 사정으로 소유권 이전등기를 경로 받지 못한 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 이러한 수분양자도 구분소유자에 준하는 것으로 보아 관리단의 구성원이 되어 의결권을 행사할 수 있다.
   (4) 구분소유자의 승낙을 받아 전유 부분을 점유하는 자(임차인)는 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 전하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리. 의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 생사에 대한 동의를 받아야 한다.
   (5) 관리단 집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 된다.
   (6) 전유 부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.(법 제37조 제2항)
   - 전유부분이 수인의 공유에 속하는 때라도 그 공유자 전원을 하나의 구분소유자로 계산하도록 하는 강행규정이다.
   - 전유 부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 전유부분 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하여야 한다.(또는 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다.)
   - 지분이 동등하여 의결권 행사자를 정하지 못할 경우에는 그 전유부분의 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며, 의결권 행사자가 아닌 공유자들이 지분비율로 개별적으로 의결권을 행사할 수도 없다.
7. 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유 부분을 점유하는 자가 여럿일 경우에는 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정함