가담법의 적용범위

가담법이란 가등기 담보의 줄임말로 채권담보를 위하여 채권자와 채무자(또는 제3자) 사이에 채무자  소 유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제 예약 또는 매매예약 등을 하는 동시에 채무불이행의 경우에 발생하게 될 장래의 소유권 이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙적인 담보이다. 

금전소비대차 계약+대물변제 예약+소유권 등기(가등기)와 관련 판례 정리를 통해 알아본다.

■ 비전형담보

1. 소비대차 형식- 가담법 적용
   - 금전소비대차계약 + 대물변제 예약 + 소유권 이전등기 → 양도담보
   - 금전소비대차계약 + 대물변제 예약 + 가등기 → 가등기담보
2. 매매의 형식 - 민법 적용
   - 매매 + 환매특약 + 소유권 이전등기 + (환매 부기등기) → 환매
   - 매매 + 재매매의 예약 + 소유권 이전등기 + (가등기) → 재매매의 예약

■ 가등기담보법의 적용범위

1. 예약 당시의 (재산의) 가액이 차용액 및 이자의 합산액을 초과하는 경우에 적용된다. 
   (1) 예약 당시의 시가 < 피담보 채권액(차용액 + 이자) : 가담법 적용 안 함
   → 실행 통지할 필요 없다. 
   (2) 실행 당시의 시가 < 피담보 채권액(차용액 + 이자) : 가담법 적용한다. 
   → 실행 통지 필요(청산금이 없다는)
   (3) 선순위 저당권이 있는 경우 : 재산의 가액 - 피담보 채무액(선순위 저당권) > 차용액 + 이자에 적용된다. 
2. 금전소비대차 + 대물변제 예약 + 소유권 등기(가등기)
   (1) 토지매매대금, 공사대금채권을 담보할 목적으로 가등기가 경료된 경우, 가등기의 주된 목적이 매매대금채권의 확보에 있고, 대여금 채권의 확보는 부수적 목적인 경우 - 가담법 적용 안 함.
   (2) 금전소비대차에 기한 차용금 반환채무와 그 외의 원인으로 발생한 채무를 동시에 담보할 목적으로 경료된 가등기 후 금전소비대차에 기한 차용금 반환채무의 전부 또는 일부만이 남게 된 경우 - 가담법 적용함
   
   담보계약은 하였으나 가등기나 소유권 등기를 하지 않은 경우, 채권자가 귀속 정산절차에 의하지 않고 처분해서 채권을 회수할 수 있도록 약정한 경우 가등기담보법이 적용되지 않으므로 약정이 무효가 되는 것은 아니다.(대판 2013. 9.26, 2011다 108743)
3. 부동산 소유권 이외에 등기 또는 등록할 수 있는 권리
   (1) 지상권. 지역권. 임차권 등의 권리와 그밖에 임목에 관한 법률에 의한 입목. 등기한 선박. 자동차. 항공기. 건설기계. 공장 재단. 광업재단. 특허권. 실용신안권. 의장권의 취득을 목적으로 하는 담보계약 - 가담법 적용한다. 
   (2) 동산. 질권. 저당권 및 전세권의 취득을 목적으로 하는 담보계약 - 가담법 적용 안 한다.