가등기담보권의 실행

가등기담보권은 귀속 청산과 경매에 의한 실행 그리고 귀속 정산절차에 대한 부분을 알아본다. 

■ 권리취득에 의한 실행(귀속청산)

1. 채무자 등 : 채무자 + 물상보증인 + 제3취득자 2. 채권자 : 가등기담보권자 3. 선위위 관리자 4. 후순위 관리리

A. 실행 통지

1. 청산금 = 목적 부동산가액 -(채권액+선순위 채권액) : 후순위권리자의 채권액은 포함되지 않는다. 
2. 우선변제받는 피담보채권의 범위는 실행 통지 당시를 기준으로 확정된다. 
3. 청산금이 없는 경우 : 없다는 뜻을 통지하여야 한다. 
4. 상대방 : 채무자 등(채무자+물상보증인+제삼자 취득) 전부
   - 한 명이라도 빠지면 청산기간이 진행되지 않고, 청산금을 지급해도 소유권을 취득할 수 없다. 
   *후순위권리자에게는 실행 통지를 했다는 사실을 통지하여야 한다. 
5. 청산금이 객관적 액수에 미달해도 실행 통지로의 효력이 있다. 
   - 채무자는 채무 변제하고 가등기 말소 청구하거나 정당한 청산금을 청구할 수 있다. 
6. 채권자. 후순위권리자는 청산금을 다툴 수 없고 채무자 등만 다툴 수 있다. 

B. 청산기간 경과 

1. 청산기간 : 실행 통지가 도달한 날로부터 2월
   (1) 채무자 : 다시 변제할 수 있는 기회를 제공
   (2) 후순위권리자 : 청산금 불만 시(청산기간 내에 한하여 변제기 도래 전이라도) 경매 청구할 수 있다. 
2. 청산기간 경과 전에 변제한 경우에는 후순위권리자에게 대항하지 못한다. 
3. 청산 의무에 관하여 채무자에게 불리한 특약은 무효이다. 
   - 청산기간이 경과하기 전의 청산금 면제 특약은 유효하나. 청산 기간이 경과한 이후의 청산금 연제 특약은 채무자에게 불리하지 않으므로 유효이다. 

C. 청산금 지급

1. 청산금 지급과 소유권 이전등기 및 인도의무는 동시이행 관계이다. 
2. 청산기간 경과 후 후순위권리자는 채권자에게 변제 청구 - 채권자가 지급한 범위 내에서 청산금 채무가 소멸한다. 
3. 채무자는 변제기 이후라도 청산금 지급받기 전가 지는 채무 변제하고 가등기 말소 청구 가능
   - 변제기가 경과한 때로부터 10년 경과 or 선의의 제3자가 소유권을 취득한 때에는 청구하지 못한다. 
   → 이 경우 채권자는 채무자에게 불법행위책임을 진다. 
       제척기간의 도과로 소유권은 확정적으로 채권자에게 귀속되고 청산금을 지급할 의무가 있으므로 채무자는 청산금 지급 청구를 할 수 있다.
4. 청산금 청구권자 : 채무자 등 + 후순위권리자
   *선순위 권리자. 유치권자는 청산금 지급을 청구할 수 없다. 
5. 청산절차를 마치면(청산금을 지급하면) 실체 관계에 부합하면 유효한 등기이다. 에

■ 경매

A. 가등기 담보권자의 경매청구

1. 가등기 담보권자는 귀속 청산을 하거나 경매를 청구할 수도 있다. (선택)
2. 경매 시 가등기담보는 저당권으로 보고 매각으로 소멸한다. 
   - 따라서 경락인이 소유권 취득한 후 가등기에 기해서 경료된 본등기는 무효이다. 
3. 경매시 담보가등기가 경료된 때에 저당권 설정등기가 된 것으로 본다.
   - 따라서 그 순위에 다라 배당이 이루어진다. 

B. 후순위권리자의 경매청구 - 배당 첨가

1. 후순위권리자는 청산금 불만 시 청산기간 내에 한해서 변제기 도래 전이라도 경매를 청구할 수 있고 이 경우 가등기 담보권자는 귀속 청산을 할 수는 없고, 배당 참가만 가능하다. 
2. 경매 시 가등기 담보는 저당권으로 봄, 경매에 의한 부동산 매각으로 소멸한다. 
3. 법원은 가등기 담보권자에게 채권을 신고할 것을 최고할 수 있고 정한 기간 안에 채권신고를 하지 않은 담보 가등기권자는 매각대금을 배당받을 수 없다. 

→ 청산기간이나 동시이행 관계를 인정하지 않는 처분정산형의 담보권실핼은 인정되지 않는다.