공동저당

공동저당은 사례로 출제되며 배당금액 계산문제를 확인한다. 또한 모두 채무자 소요와 채무자+물상보증인 소유에 대해서 알아본다. 

 

제368조[공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위] 1. 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우(공동저당)에 그 부동산의 경매 대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.  2. 전항의 저당부동산중 일부의 경매 대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위 저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선위위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

 

A. 공동저당의 의의 

1. 의의 
   동일한 채권의 담보로서 수개의 부동산 위에 설정된 저당권으로, 목적물의 수만큼 저당권이 성립한다. 부동산이 5개 이상일 대 공동담보 목록을 첨부하여야 한다.
2. 공동 저당권의 설정계약
   동시에 설정할 필요는 없고 때를 달리하여 설정하여도 무방하다. 목적물의 전부 또는 일부가 타인 소유(물상보증인)라도 무방하며 저당권의 순위가 다르더라도 상관없다.
3. 부동산의 일부에 선순위 저당권이 존재하는 경우
   공동 저당권자는 모든 부동산을 일괄 경매할 수 없고 선순위 저당권 존재 부동산만을 별도로 경매하여야 한다.(동시 경매의 제한)

B. 모두 채무자 소유인 경우

1. 동시 배상 
   (1) 각 부동산의 경매대가에 비례하여 안분배당(제368조 1항)
   (2) 주택 임차인이 대지와 건물 모두로부터 배당을 받은 경우에는 마치 그 대지와 건물 전부에 대한 공동 저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로 대지와 건물이 동시에 매각되어 주택임대차인에게 그 경매 대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 1항을 유추 적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정해야 한다. 
   (3) 후순위 저당권자가 없는 경우에도 안분배당은 적용된다. 
2. 이시배당
   (1) 공동 저당권자 : 전액 배당
   (2) 저당 부동산의 후순위 저당권자 : 공동 저당권자가 안분 배당받은 범위에서 후순위 저당권자 대위(제368조 2항)

C. 채무자 + 물상보증인 소유인 경우

1. 동시배당
   채무자 부동산에서 우선배당 + 부족분이 있을 때 물상보증인 부동산에서 추가 배당
   - 동시배당에 관한 민법 제368조 1항은 적용되지 않는다. 
2. 이시배당 
   (1) 채무자 소유가 경매된 경우 
   - 공동 저당권자 : 전액 배당
   - 채무자 소유의 부동산에 대한 후순위 저당권자는 민법 제368조 2항 후단에 의하여 1번 공동 저당권자를 대위하여 물상보증인 소유의 부동산에 대하여 저당권을 행사할 수 없다. 
   (2) 물상보증인 소유가 경매된 경우
   - 공동 저당권자 : 전액 배당
   - 채무자 : 채무변제를 이유로 저당권 말소 청구할 수 없다. 
   - 물상보증인 : 변제자 대위 
   - 물상보증인 소유 부동산의 후순위 저당권자 : 물상 대위(우선변제)