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공동저당은 사례로 출제되며 배당금액 계산문제를 확인한다. 또한 모두 채무자 소요와 채무자+물상보증인 소유에 대해서 알아본다.
제368조[공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위] 1. 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우(공동저당)에 그 부동산의 경매 대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다. 2. 전항의 저당부동산중 일부의 경매 대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위 저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선위위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다. |
A. 공동저당의 의의
- 의의
동일한 채권의 담보로서 수개의 부동산 위에 설정된 저당권으로, 목적물의 수만큼 저당권이 성립한다. 부동산이 5개 이상일 대 공동담보 목록을 첨부하여야 한다. - 공동 저당권의 설정계약
동시에 설정할 필요는 없고 때를 달리하여 설정하여도 무방하다. 목적물의 전부 또는 일부가 타인 소유(물상보증인)라도 무방하며 저당권의 순위가 다르더라도 상관없다. - 부동산의 일부에 선순위 저당권이 존재하는 경우
공동 저당권자는 모든 부동산을 일괄 경매할 수 없고 선순위 저당권 존재 부동산만을 별도로 경매하여야 한다.(동시 경매의 제한)
B. 모두 채무자 소유인 경우
- 동시 배상
(1) 각 부동산의 경매대가에 비례하여 안분배당(제368조 1항)
(2) 주택 임차인이 대지와 건물 모두로부터 배당을 받은 경우에는 마치 그 대지와 건물 전부에 대한 공동 저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로 대지와 건물이 동시에 매각되어 주택임대차인에게 그 경매 대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 1항을 유추 적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정해야 한다.
(3) 후순위 저당권자가 없는 경우에도 안분배당은 적용된다. - 이시배당
(1) 공동 저당권자 : 전액 배당
(2) 저당 부동산의 후순위 저당권자 : 공동 저당권자가 안분 배당받은 범위에서 후순위 저당권자 대위(제368조 2항)
C. 채무자 + 물상보증인 소유인 경우
- 동시배당
채무자 부동산에서 우선배당 + 부족분이 있을 때 물상보증인 부동산에서 추가 배당
- 동시배당에 관한 민법 제368조 1항은 적용되지 않는다. - 이시배당
(1) 채무자 소유가 경매된 경우
- 공동 저당권자 : 전액 배당
- 채무자 소유의 부동산에 대한 후순위 저당권자는 민법 제368조 2항 후단에 의하여 1번 공동 저당권자를 대위하여 물상보증인 소유의 부동산에 대하여 저당권을 행사할 수 없다.
(2) 물상보증인 소유가 경매된 경우
- 공동 저당권자 : 전액 배당
- 채무자 : 채무변제를 이유로 저당권 말소 청구할 수 없다.
- 물상보증인 : 변제자 대위
- 물상보증인 소유 부동산의 후순위 저당권자 : 물상 대위(우선변제)
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