저당권과 용익권의 관계

저당권과 용익권의 관계는 삭제주의. 인수주의를 고려한다. 이는 제3취득자의 보호를 목적으로 한다. 

 

A. 삭제주의. 인수주의

1. 삭제주의
   (1) 저당권은 선순위든, 후순의든 경매되면 무조건 소멸한다. 
   (2) 후순위 용익권은 선순위 담보권의 경매로 소멸한다. 
2. 인수주의
   (1) 최선순위 용익권은 경매되어도 소멸하지 않고 경락인에게 인수되는 것이 원칙이다. 
   (2) 최선순위 용익권이 전세권인 경우 전세권자가 배당을 요구하면 배당받고 소멸한다. 
3. 저당물이 경매된 경우
   (1) 저당권보다 먼저 설정된 지상권. 전세권 : 경락인이 인수, 전세권자가 배당 요구하면 전세권은 매각으로 소멸한다. 
   (2) 저당권보다 나중에 설정된 지상권. 전세권은 매각으로 소멸한다. - 제3취득자 보호

B. 제3취득자 보호

1. 제3취득자 보호의 의의
   (1) 저당권이 설정된 후에 소유권 또는 지상권이나 전세권을 취득한자.
   (2) 근저당 부동산에 대하여 후순위 근저당권을 취득한 자는 제3취득자가 아니다(판례)
2. 경매 참가
   제363조 [저당권자의 경매 청구권, 경매인]
   저당물의 소유권을 취득한 제3자도 경매인이 될 수 있다. 
3. 대위변제
   제364조 [제3취득자의 변제] 저당 부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
   
   (1) 저당권 : 지연 배상 1년 치만, 근저당권 : 채권채고액 만을 변제하고 등기말소 청구할 수 있다. 
   (2) 변제기 이전에는 변제할 수 없다.(판례)
   (3) 구상권을 담보하기 위해 저당권은 제3취득자에게 이전한다.(변제자 대위)
4. 비용 우선변제_최우선변제
   제367조 [제3취득자의 비용상환청구권] 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조 제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선 상환을 받을 수 있다. 
5. 담보책임
   제3취득자가 저당권의 실행으로 자신의 권리를 상실한 경우, 제576조에 의해 담보책임을 물을 수 있다.
   (선의, 악의 관계없이 계약해제와 손해배상 청구함)