부동산 실명법의 적용범위

 부동산 실명법은 명의신탁이랑 관계가 있습니다. 명의신탁은 실소유주는 따로 있고 다른 사람의 명의로 등기하는 것을 말합니다. 

■ 부동산 실명법의 적용 범위

1. 적용 가능
   부동산에 관한 소유권 이외의 물권에도 적용된다. 따라서 지상권 등의 명의신탁 약정도 무효이다.
2. 적용 불가 
   (1) 양도담보. 가등기 담보 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우
   → 담보가등기는 적용되지 않지만 순위 보전 가등기는 적용되므로 순위 보전 가등기의 명의신탁은 무효
   (2) 상호명의 신탁(구분소유적 공유)
   (3) 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우
   (4) 종중 보유 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명으로 등기한 경우와 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에는 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상의 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우
   - 배우자 사이의 명의신탁에서 배우자는 법률상의 배우자에 한정된다.(판례)
   - 명의신탁등기가 실명법에 따라 무효가 된 후 신탁자와 수탁자가 혼인하여 그 등기 명의자가 배우자로 된 경우에는 그 명의신탁등기는 당사자가 혼인한 때로부터 유효하게 된다.(판례)
   - 부부간 명의신탁이 일단 유효한 것으로 인정된 후 배우자 일방의 사망으로 부부관계가 해소된 경우, 명의신탁 약정이 사망한 배우자의 다른 상속인과의 관계에서도 여전히 유효하게 존속한다.(대판 2013.1.24, 2011다 99498)

■ 명의신탁 약정이 유효인 경우의 법률관계

A. 대내적

1. 신탁자의 지위
   (1) 소유권을 보유하므로 신탁재산을 단독으로 관리. 수익. 처분할 수 있으며 수탁자에 대하여 언제나 소유권을 주장할 수 있다.(신탁자의 점유는 자주점유)
   (2) 신탁자는 언제든지 약정을 해지하고 이전등기(또는 말소등기) 청구할 수 있는데, 이전등기청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권이므로 소멸시효에 걸리지 않는다. 
   (3) 명의 신탁된 부동산을 신탁자가 매도한 경우에 신탁자의 매매는 타인의 권리매매가 아니다. 
   (4) 명의 신탁된 토지 위에 수탁자가 건물을 지어 소유하던 중 명의신탁 약정이 해지되어 소유권이 신탁자에게 환원된 경우, 수탁자는 건물에 대해 관습법상의 법정지상권이 인정되지 않는다.(판례)
2. 수탁자의 지위
   (1) 신탁자에게 소유권을 주장할 수 없으므로 신탁자의 승낙 없이 신탁재산을 제3자에게 매도하면 불법에 기한 손해 배상 책임을 지게 된다. 
   (2) 타주 점유이므로 등기부 취득시효도 할 수 없다. 
3. 수탁자의 처분
   수탁자가 신탁자의 승낙 없이 신탁재산을 처분한 경우 양수인은 선의. 악의를 불문하고 유효하게 소유권을 취득할 수 있다. 다만, 제3자가 수탁자의 배임행위에 적극 가담한 경우에는 제103조 위반으로 계약은 무효가 된다. 
4. 제3자의 소유권 침해
   (1) 약정이 유효인 경우
   명의신탁에 있어서 대외적으로는 수탁자가 소유자라고 할 것이고, 명의신탁재산에 대한 침해 배제를 구하는 것은 대외적 소유권자인 수탁자만이 가능한 것이며, 신탁자는 수탁자를 대위하여 그 침해에 대한 배제를 구할 수 있을 뿐이다. 
   (2) 약정이 무효인 경우
   수탁자 명의의 소유권 이전등기는 법의 유예기간이 경과한 1996.7.1 이후에는 원인무효로서 말소되어야 하으로, 수탁자로서는 신탁자는 물론 제3자에 대한 관계에서도 수탁된 부동산에 대한 소유권자임을 주장할 수 없고, 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수도 없다.(판례) 즉 신탁자가 제3자에 대해서 직접 물권적 청구권을 행사하여야 한다. 

■ 명의신탁 약정이 무효인 경우 법률관계(갑 : 신탁자 / 을 : 수탁자 / 병 : 제2자

*신탁자 : 신탁을 맡기는 사람 * 수탁자 : 남의 부탁들 받거나 남의 물건 따위를 맡은 사람

 

A. 제2자간 명의신탁

1. 명의신탁 약정은 무효이므로 갑은 을에게 더 이상 명의신탁 해지를 원인으로 하는 소유권 이전등기를 청구할 수 없다.
2. 수탁자(을) 명의의 등기도 무효이므로 소유권은 여전히 신탁자인(갑)에게 있다. 갑은 을을 상대로 진정명의 회복을 원인으로 한 이전등기를 구할 수 있다. 
3. 명의신탁 약정은 무효이지만 강제집행을 면할 목적으로 부동산의 소유자 명의를 신탁하는 것이 불법원인 급여가 이므로 명의신탁자는 명의수탁자에게 부동산의 반환을 청구할 수 있다.(대판 1994.4.15, 93다 61307)
4. 을이 신탁부동산을 병에게 처분하여 병이 유효하게 소유권을 취득함으로써 갑이 소유권을 상실한 경우, 갑의 소유권에 기한 물권적 청구권이 인정되지 않는다. 그 후 을이 우연히 신탁부동산의 소유권을 다시 취득하더라도 마찬가지다