가등기 담보권의 후순위

■ 가등기 담보의 후순위 권리자의 보호

A. 의의

1. 담보가등기 후에 등기된 저당권자. 전세권자. 대항요건 갖춘 임차인을 말한다. 
2. 유치권자는 우선변제권은 없지만 사실상 우선변제를 받는 효력이 있으므로 후 순위 권리자에 포함되지 않는다. 

B. 실행 통지한 사실의 통지 

채권자는 실행통지가 도달한 때에는 통지의 사실, 내용 및 도달일을 후순위 권리자에게 통지하여야 한다. 

 

C. 청산금에 대한 권리행사

1. 청산금 만족 : 청산기간 경과 후 채무자에게 지급하기 전에 채권자에게 지급 청구
2. 청산급 불만 : 청산기간 내에 한해서 변제기 도래 전이라도 경매를 청구할 수 있다. 

D. 청산금에 대한 처분제한

1. 채무가가 청산기간의 경과 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도 기타 처분은 후순위 권리자에게 대항하지 못한다. 
2. 채권자가 청산기간 경과 전 또는 후순위 권리자에게 통지하지 않고 청산금 지급한 경우에도 후순위 권리자에게 대항하지 못한다. 
   → 후순위권리자가 지급을 청구하면 채권자는 청산금의 이중지급을 면할 수 있다.(판례)
3. 담보가등기 후 대항력을 갖춘 임차인
   (1) 동시이행의 항변권 o : 임차인은 목적물의 반환과 상환으로 보증금 반환을 청구할 수 있다.
   (2) 대항력 x : 청산금이 보증금을 지급하기 부족한 때에는 그 부족을 이유로 임차물의 반환을 거절하지 못한다.

■ 다른 권리자의 경매 청구 시 배당 참가

1. 후순위권리자는 청산금 불만 시 청산기간 내에 한해서 변제기 도래 전이라도 경매를 청구할 수 있고 이 경우 가등기 담보권자는 귀속 청산을 할 수는 없고, 배당 참가만 가능하다. 
2. 경매 시 가등기 담보는 저당권으로 보므로 경매에 의한 부동산 매각으로 소멸한다. 
   → 청산기간이나 동시이행 관계를 인정하지 않는 처분정산형의 담보권 실행은 인정되지 않는다. 

■ 후순위 권리자의 보호

1. 후순위 권리자
   (1) 후순위권리자는 담보가등기 후에 등기된 저당권자. 전세권자 o, 유치권자 x
   (2) 대항요건을 갖춘 임차인도 후순위권리자에 준하여 보호된다.
2. 후순위권리자 보호
   (1) 실행 통지한 사실의 통지
   채권자는 실행 통지가 도달한 때에는 통지의 사실, 내용 및 도달일을 후순위 권리자에게 통지하여야 한다. 
   (2) 청산금에 대한 권리행사
   - 청산금 만족 시 : 청산기간 경과 후 채무자에게 지급하기 전에 채권자에게 지급 청구
   - 청산금 불만 시 : 청산기간 내에 한해서 변제기 도래 전이라도 경매청구 청산금에 대한 처분제한
3. 청산금에 대한 처분제한
   (1) 채무자가 청산기간의 경과 전에 한 권리의 양도 기타 처분은 후순위 권리자에게 대항하지 못한다. 
   (2) 채권자가 청산기간 경과 전 또는 후순위 권리자에게 통지하지 않고 청산금 지급한 경우에도 후순위 권리자에게 대항하지 못한다. 
   → 후순위권리자가 지급을 청구하면 채권자는 청산금의 이중지급을 면할 수 없다. (판례)
4. 담보 가등기 후 대항력을 갖춘 임차인
   (1) 동시이행의 항변경 o : 임차인은 목적물의 반환과 상환으로 보증금 반환 청구
   (2) 대항력 x : 청산금 보증금을 지급하기 부족한 때에는 그 부족을 이유로 임차물의 반환을 거절하지 못한다.