가등기 담보권의 실행

가등기 담보권은 1983년 12월 30일 가등기 담보 등에 관한 법률(가담 법)이 제정되었다. 가등기 담보 또는 양도담보 등에 관한 기존 판례의 내용을 법으로 만들고 소비대차에 기한 채권을 담보할 목적으로 부동산에 대해 대물변제의 예약이나 매매의 예약이 이루어진다. 다음으로 채권을 담보할 목적으로 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자가 예약 완결권을 행사하여 발생할 장례의 소유권 이전등기청구권을 보존하는 가등기를 경료한다. 

 

■ 권리취득에 의한 실행(귀속 청산)

 

A. 실행 통지

1. 청산금=목적 부동산가액 -(채권액+선순위 채권액) : 후순위권리자의 채권액은 포함되지 않는다. 
2. 우선변제받는 피담보채권의 범위는 실행 통지 당시를 기준으로 확정된다. 
3. 청산금이 없는 경우 : 없다는 뜻을 통지하여야 한다. 
4. 상대방 : 채무자 등(채무자+물상보증인+제3자취득자) 전부 : 한 명이라도 빠지면 청산기간이 진행되지 않고, 청산금을 지급해도 소유권을 취득할 수 없다. 
   *후순위권리자에게는 샐행통지를 했다는 사실을 통지하여야 한다. 
5. 청산금이 객관적 액수에 미달해도 실행 통지로의 효력이 있다. : 채무자는 채무 변제하고 가등기 말소 청구하거나 정당한 청산금을 청구할 수 있다.
6. 채권자. 후순위권리자는 청산금을 다툴 수 없고 채무자 등만 다툴 수 있다. 
7. 목적 부동산이 2인 이상인 경우 : 각 부동산의 소멸시키려는 채권과 비용을 명시해야 한다. 

B. 청산기간 경과

1. 청산기간 : 실행 통지가 도달한 날로부터 2년이다. 
   (1) 채무자 : 다시 변제할 수 있는 기회를 제공
   (2) 후순위권리자 : 청산금 불만 시(청산기간 내에 한하여 변재기 도래 전이라도) 경매 청구할 수 있다. 
2. 청산기간 경과 전에 변제한 경우에는 후순위권리자에 대항하지 못한다. 
3. 청산 의무에 관하여 채무자에게 불리한 특약은 무효이다. 

C. 청산급 지급

1. 청산금 지급과 소유권 이전등기 및 인도의무는 동시이행 관계이다. 
2. 청산기간 경과 후 후순위권리자는 채권자에게 변제 청구 - 채권자가 지급한 범위 내에서 청산금 채무 소멸
3. 채무자는 변제가 이후라도 청산금 지급받기 전까지는 채무 변제하고 가등기 말소 청구 가능 : 변제기가 경과한 때로부터 10년 경과 or 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 때에는 청구 못한다. 
4. 청산금 청구권자 : 채무자 등. + 후순위권리자 
   *선순위 권리자. 유치권자는 청산금 지급을 청구할 수 없다. 
5. 청산절차를 거치지 않은 소유권 등기 : 효력이 없으나 추후에 청산절차를 마치면 실체 관계에 부합하면 유효한 등기이다. 

■ 경매에 의한 실행

1. 가등기 담보권자도 경매 청구할 수 있다. 경매 시 가등기담보는 저당권으로 보고 매각으로 소멸한다. 경락인이 소유권 취득한 후 가등기에 기해서 경료된 본등기는 무효이다. 
2. 경매 시 담보등기가 경료된 때에 저당권 설정등기가 된 것으로 본다.