저당권의 효력

저당권이란 채무가 이행되지 않은 경우 채권자가 그 저당물에 대하여 일반 채권에 우선하여 변제받을 수 있는 권리이다. 

저당권의 효력은 우선변제받는 피담보채권의 범위(이는 근저당과 비교), 효력이 미치는 목절물의 범위는 일괄경매청구로 알아본다. 

 

■ (우선변제를 받을 수 있는) 피담보채권의 범위

제360조[피담보채권의 범위] 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행 비용을 담보로 한다. 그러나 지연 배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다. 

1. 이자 : 제한이 없다
   1. 위약금 : 위약금 약정(위약벌. 손해배상액의 예정)이 있는 경우에만 적용
2. 지연배상 1년 치
   (1) 저당권자의 제3자에 대한 관계에서 제한이며, 채무자나 저당권 설정자가 저당권자에 대하여 대항할 수 있는 것이 아니다. 
   즉 원본의 반환이 2년간 지체된 경우 채무자는 원본 및 지연배상금의 전부를 변제하여야 저당권 등기의 말소를 청구할 수 있다. 
   (2) 후순위권리자를 보호하기 위한 것으로 후순위권리자가 없는 경우에는 지연 배상이 1년 치로 제한되지 않는다. 
3. 저당권 실행 비용 : 경매신청 등록세, 감정평가비용

 ◇ 저당권과 근저당권의 비교

저당권		근저당
등기o	1. 원본 2. 이자(무제한) 3. 위약금(약정시)	채권 최고액 (원본 +이자+위약금(약정)+지연배상
등기 x	4. 1년치 지연배상(연체이자) 5. 저당권 실행비용     - 경매신청등록세/감정평가비	** 근저당은 반드시 등기한다.

 

■ 목적물의 범위

- 제358조[저당권 효력의 범위] 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 범률에 특별한 규정 또는 설정해위에 다른 양적이 있으면 그러하지 아니하다.  - 제359조[과실에 대한 효력] 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할수 있는 과실에 미친다. 그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제 3자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다.  - 제342조[물상대위] 질권은 질물의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 질권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대해서도 이를 행사할 수 있다. 이 경우에는 그 지급 또는 인도 전에 압류하여야 한다. 즉 저당권에 준용한다. (제380조)

A. 목적물의 부합물

1. 부합물의 원칙
   (1) 저당권 설정 전. 후를 불문하고 효력이 미친다. 
   (2) 토지 지하에 설치된 유류저장탱크와 건물에 설치된 주유기는 토지에 부합되거나 건물의 사용에 공하기 위하여 부속시킨 종물로서 토지 및 건물에 대한 경매의 목적물이 된다.(판례)
   (3) 건물의 증축 부분이 기존 건물에 부합하여 기존건물과 분리하여서는 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 이상 기존 건물에 대한 근저당권은 민법 제 358조에 의하여 부합된 증축부분에도 효력이 미치는 것이므로 기존건물에 대한 경매절차에서 경매 목적물로 평가되지 아니하였다고 할 지라도 경락인은 부합된 증축분의 소유권을 취득한다. (판례)
2. 부합물의 예외
   정당한 권원(지상권, 전세권 등)에 의해 부속되었거나 약정이 있는 경우에는 효력이 미치지 않는다. 예를 들면 지상권자가 심은 수목, 명인방법을 갖춘 수목, 입목 등기된 입목, 농작물이다. 
   - 저당권의 효력을 저당 부동산의 종물에 미치지 않도록 한 약정은 유효하다. 이 약정은 등기를 하여야 제 3자에게 대항할 수 있다. 
3. 목적물의 종물
   (1) 부합물과 마찬가지로 저당권 설정 전. 후를 불문하고 효력이 미친다. 
   (2) 종 된 권리 : 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권, 임차권, 대지사용권에도 미친다. (판례)
4. 압류한 이후 과실
   (1) 원칙 : 저당권자는 점유를 하지 않기 때문에 원칙적으로 과실수 취권이 없다. 따라서 과실에는 효력을 미치지 않는다. 
   (2) 예외 : 압류한 이후의 과실에 대해서는 저당권의 효력이 미친다. 
   - 저당 부동산에 대하여 저당권에 기한 압류가 있으면, 입류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임 채권에도 저당권의 효력이 미친다. 
5. 가치적 변형물(물상 대위) : 물상 대위는 멸실. 훼손, 공용 징수
   (1) 저당권의 효력은 저당 부동산의 멸실. 훼손 또는 공용 징수로 인하여 저당권 설정자가 받을 금전 기타 물건에 대해서도 미친다. 다만, 그 지급 또는 인도 전에 압류하여야 한다. 
   (2) 반드시 담보권자가 아닌 제삼자가 압류한 경우에도 물상 대위할 수 있다.(판례)
   (3) 저당권이 설정된 부동산이 매매 도는 임대차된 경우 그 매각대금 또는 차임에 대해서는 물상 대위가 인정되지 않는다.(판례)
   - 토지소유자와 사업시행자 사이에 협의가 성립된 경우 협의취득은 매매계약과 마찬가지이므로 보상금(매매대금)에 대해서 물상대위가 인정되지 않단다. (판례)
   (4) 저당권자가 저당 목적물을 압류하기 전에 저당 목적물의 소유자가 수용보상금을 수령한 경우에는 소유자는 저당권자에게 이를 부당이득으로 반환하여야 한다.(판례)

■ 토지와 건물의 일괄경매청구

1. 의의
   제365조 [저당 지상의 건물에 대하나 경매 청구권] 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다
2. 원칙
   저당 토지 위의 건물은 토지와의 별개의 독립된 부동산이므로 저당권의 효력이 미치지 않는다. 
3. 예외 : 토지와 건물의 일괄경매
   (1) 요건
   - 나대지에 저당권 상정 후 건물 축조(신축) + 저당권 설정자가 소유
     : 용익권자가 건물을 축조한 후 저당권 설정자가 소유 : 일괄경매청구 가능 
     : 저당권설정자가 건축하여 제3자에게 양도 : 일괄경매청구 불가
   - 과잉 경매 금지 원칙에 대한 예외 
   토지의 경매대가만으로 변제에 충분해도 일괄경매 청구할 수 있다. 
   이는 2번 저당권자에 에는 경매 이익이 없고 공동저당은 동시 경매(일괄경매)의 제한이 있다.
   - 토지와 건물은 동일인에게 경락되어야 한다. 
   (2) 효과
   - 일괄경매를 청구할 의무가 있는 것은 아니다. 즉 토지만 경매 청구한 경우 토지 경락인은 건물 철거를 청구할 수 있다. 저당권 설정 당시에 나대지이므로 건물 소유자에게는 법정지상권이 인정되지 않는다. 
   - 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제를 받을 수 없다.