매도인의 담보책임

매도인의 담보책임은 권리의 하자, 물건의 하자, 경매, 채권의 매매에서 확인할 수 있다. 즉 매도인의 고의나 과실 등의 귀책사유를 그 요건으로 하지 않으므로 일종의 무과실책임으로서, 특정물의 매매에 있어서 뿐만 아니라 불특정물 매매에서도 인정된다. 

■ 매도인의 담보책임의 의의

1. 무과실 책임
   매도인에게 귀책사유가 없더라도 매수인에게 손해배상책임을 진다. 
2. 과실상계 유추적용
   매도인의 하자담보책임에 기한 손해배상의 번위를 정함에 있어, 하자의 발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작할 수 있다. 
3. 임의 규정
   매도인의 담보책임에 관한 규정은 임의규정으로 당사자가 특약으로 그 책임을 가중. 경감하거나 또는 면제할 수 있다. 

■ 권리 하자에 대한 담보 책임

1. 권리 전부가 타인 소유인 경우
   타인의 권리매매에서 매도인이 권리를 취득해서 매수인에게 이전할 수 없는 경우
   
   (1) 선의는 계약 해제하고 손해배상(이행이익)을 요구한다. 
   (2) 악의는 계약해제(손해를 감수하였으므로 손해배상 청구는 할 수 없다. )
   (3) 제척기간은 적용하지 않는다. 
   (4) 채무불이행 책임과 경함
   매도인에게 귀책사유가 있는 경우 채무불이행 책임을 물어 매수인은 선의. 악의 관계없이 계약을 해제하고 손해배상을 청구한다. 
   (5) 선의의 매도인 보호를 위한 특칙
   매수인이 선의인 경우 선의의 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. 매수인이 악의인 경우 선의의 매도인인 손해를 배상할 필요 없이 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다. 
   (6) 선의의 매도인이 매매의 목적인 권리의 전부를 이전할 수 없는 경우에만 적용될 뿐 매매의 목적인 권리의 일부를 이전할 수 없는 경우에는 적용될 수 없다.(판례)
2. 권리 일부가 타인 소유인 경우
   갑이 토지 200평을 을에게 매각하였는데 그중 150평만 갑의 소유이고 나머지 50평은 병의 소유인 토지의 경우
   
   (1) 선의의 경우 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우(잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 경우)에는 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다. 그리고 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 대금 감액 및 손해배상을 청구할 수 있다. 
   (2) 악의의 경우 대금감액만 청구할 수 있다. 
   (3) 제척기간
   선의는 안 날로부터 1년, 악의는 계약을 한 날로부터 1년이다. 안 날은 권리 일부가 타인 소유임을 안 날이 아니라, 권리를 취득하여 이전할 수 없게 되었음을 확실하게 된 사실을 안 날을 말한다.(판례)
3. 수량 부족. 일부멸실의 경우
   갑이 토지 100평을 평당 10만 원씩 책정하여 을로부터 1,000만 원을 받고 을에게 매각하였는데 사실은 토지가 100평이 아니라 90평밖에 안 되는 경우를 예로 든다. 
   
   (1) 일시적 일부불능
   매매 등 유상계약에서는 계약 체결상의 과실책임을 물러 신뢰 손해의 배상을 청구할 수 없고 담보책임의 문제가 된다. 
   (2) 수량 지정 매매
   특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우(평당 ~원)에만 적용된다. 
   - 아파트 분양계약은 수량을 지정한 매매라 가능
   - 담보권 실행을 위한 법원 경매는 수량을 지정한 매매가 아니다 
   (3) 선의
   권리 일부가 타인 소유인 경우의 선의는 동일하다. 
   (3) 악의
   담보책임을 물을 수 없다.(악의이기 때문에 대금도 조정했을 것이기 때문이다.)
   (4) 제척기간은 안 날로부터 1년(선의만 담보책임을 물을 수 있기 때문이다.)
4. 제한물권 설정으로 제한된 경우 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 유치권, 대항력 있는 임차권의 목적으로 되어 있거나, 목적물을 위하여 있어야 할 지역권이 존재하지 않음으로써 매수인이 목적물을 충분히 사용. 수익 할 수 없게 된 경우
   
   (1) 선의는 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 계약해제+손해배상 청구한다. 
   (2) 악의는 담보책임을 물을 수 없다. 
   (3) 제척기간은 안 날로부터 1년이다. 
5. 저당권이 실행된 경우 
   - 저당권 설정된 부동산을 매수하였는데 저당권이 실행되어 소유권을 잃게 된 때 또는 스스로 출재 하여 소유권을 보전한 때
   - 가등기된 부동산을 매수하였는데 가등기에 기하여 본등기가 되어 취득한 소유권을 잃게 된 경우
   - 가압류의 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 가압류에 기한 강제집행으로 부동산 소유권을 상실한 경우
   - 매수인이 저당 채무의 이행을 인수하면서 대금에서 공제하기로 한 경우 담보책임 면제 특약이므로 담보책임을 물을 수 없다.(판례)
   - 저당권이 설정되어 있다는 사실만으로 담보책임을 물을 수 없다. 
   
   (1) 저당권이 실행되어 소유권을 취득할 수 없거나 상실한 때
   선의. 악의 시 계약해제와 손해배상 청구한다. 
   (2) 매수인의 출재로 소유권을 보존한 때
   선의. 악의 시 출재 상환청구와 손해배상을 청구한다. 
   (3) 제척기간은 없다

■ 물건 하자에 대한 담보책임

1. 책임 요건
   (1) 객관적 요건
   하자의 존재는 거래 통념상 기대되는 객관적 성질. 성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우(카탈로그나 검사성적서를 미리 제시한 경우) 예를 들면 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우(하자 유무는 계약 성립시를 기준으로 판단
   (2) 주관적 요건은 매수인의 선의와 무과실일 경우이다. 
2. 책임 내용
   (1) 특정물 매매(제580조)에 따라 계약목적 달성 불가능시 계약 해제하고 손해배상 청구하며 계약목적 달성 가능 시 손해배상을 청구할 수 있다. 
   (2) 불특정물 매매(제581조) 시 계약목적 달성 불가능시 계약 해제하고 손해배상 청구하며 계약목적 달성 가능 시 손해배상 혹은 하자 없는 완전 물 급부 청구를 할 수 있다.
3. 제척기간은 6월로 매수인이 목적물의 하자를 발견한 때로부터 기산 한다. 
4. 소멸시효는 하자담보책임에 기한 매수인의 손해배상청구권도 소멸시효의 대상이 될 수 있다.(판례)

■ 경매의 경우 담보책임

1. 책임 요건
   (1) 민사집행법에 의한 공경매일 것
   (2) 경매절차는 유효하게 이루어질 것(무효가 된 경우에는 담보책임이 아니라 부당이득 반환 문제가 된다.)
   (3) 권리 하자로 인한 담보책임일 것(물건에 하자가 있는 경우에는 감정평가를 통해 최초 경매가에 반영되기 때문이다.)
2. 책임 내용
   (1) 계약해제 또는 대금 감액 청구
   제570조~575조에 따라 경락인은 채무자에게 계약의 해제 또는 대금 감액을 청구할 수 있다. 
   (2) 대금 반환청구 구 계약을 해제하거나 대금 감액을 청구하면 이미 지급한 대금의 전부 또는 일부를 반환 청구할 수 있다.  또한 1차적으로는 채무자가 무자력인 경우에는 대금의 배당을 받은 채권자가 2차적인 책임자가 된다. 
   (3) 손해배상 청구
   원칙은 손해배상 청구할 수 없으나 예외로 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알면서 고지하지 않은 경우 또는 채권자가 그러한 흠결을 알면서 경매 청구한 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다. 

■ 채권의 매매의 경우 담보책임

제579조 [채권매매와 매도인의 담보책임] 
(1) 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정된다. 
(2) 변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다. 

*채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 경우
(1) 원칙 : 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다. 
(2) 예외 : 변제기에 도달하지 않은 경우 변제기 당시의 자력을 담보한 것으로 추정하고 변제기에 도달한 경우(원칙)는 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다. 

 

■ 담보책임 면제 특약

 

제584조 [담보책임 면제의 특약]
매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.