공인중개사 시험 민법 용어 정리

공인중개사 민사 특별법의 주요 용어를 정리해보자

■ 암기 및 숙지 사항

1. 준법률행위(표현행위)
   - 의사의 통지 : 최고, 거절, 청약의 유인
    - 관념의 통지 : 각종 통지, 채무자의 승낙, 대리권 수여 표시
2. 법률행위
   - 채권 행위 : 의무부담행위 즉 매매. 교환. 임대차등 타인의 권리매매는 유효하다. 
   - 물권 행위 " 처분행위 즉 양도. 포기. 담보설정. 지상권 설정이며 무권리자의 처분행위는 무효이다. 
   - 준물권 행위 : 처분행위이며 채권양도,. 채무면제가 있다. 
3. 진의에 따른 의사표시
   - 강박 상태에서 증여한 경우 : 증여한다는 내심의 의사(진의)가 있음 → 하자 있는 의사표시
   - 대출이 불가한 자를 위해 대출금 채무자로 명의를 대여한 경우 :  채무를 부담하려는 내심의 의시가 있음
   * 상대방과 양해 하에 이루어진 경우에는 통정 허위표시로 무효이다. 
4. 대리권 소멸사유
   - 임의 대리. 법정대리(제127조) : 1. 본인 사망, 2. 대리인의 사망. 대리인의 성년후견의 개시 및 파산일 때 복대리권의 소멸사유가 된다. 
   - 임의 대리만(제128조) 1. 원인 된 법률관계의 종료, 2. 수권 행위의 철회는 대리인의 대리권 소멸과 복대리인 = 대리인이 동등하며 복임 행위의 철회가 가능하다
5. 일부 무효가 전무 무효가 되는 경우
   - 불법 조건이 붙은 법률행위
   - 조건에 친하지 않은 법률행위
   즉 조건만 분리해서 무효로 할 수 없고, 법률행위 전부가 무효가 된다. 
6. 관습법상의 물권
   - 분묘기지권
   - 관습법상의 법정지상권
   - 동산 양도담보
7. 제3자 보호규정 : 무과실은 요건이 아니다. 
   - 민법 총칙 상의 의사표시의 선의의 제3자 보호규정
   - 계약의 해제의 경우 제3자 보호규정
   - 판례상 취소(해제) 후 말소등기 전 이해관계를 갖게 된 선의의 제3자 보호규정
   - 부동산 실명법상 명의 수탁자로부터 매수한 제3자 보호규정
   - 가등기담보법상 가등기 담보권자로부터 부동산을 선의로 매수한 자 보호규정
8. 무과실책임 : 원칙은 과실책임
   - 법정대리인의 복대리인에 대한 책임
   - 무권대리인의 책임
   - 매도인의 담보책임
9.  집합건물법상 의결정족수
   - 통상의 결의(과반수) : 공용 부분의 관리에 관한 사항, 공용 부분의 개량을 위한것으로 과도한 비용이 들지 않는 경우와 관리인의 선임. 해임 결의
   - 2/3 이상 : 공용부분의 변경에 관한 사항(단 건물 노후화 억제 등을 위한 공용 부분의 변경으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 경우는 4/5 이상이다.)
   - 3/4 이상 : 관리규약의 설정. 변경. 폐지
   - 4/5 이상 : 재건축의 결의(재건축 결의 사항의 변경) 및 건물가액의 1/2 초과 멸실 시의 공용 부분 복구
10. 제척기간의 정리
    - 취소권 : 추인할 수 있는 날로부터 3년 or 법률행위를 한 날로부터 10년
    - 점유의 회수 : 침탈을 당한 날로부터 1년 이내(출소 기간 o)
    - 담보책임 : 권리 하자는 1년 이내 / 물건 하자 안 날로부터 6월 이내(출소 기간(x), 기산점은 안 날로부터(선의), 계약을 한 날로부터(악의)이다.
    - 임대인(손해 배상 청구권) / 임차인(비용상환청구권) : 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내

 

■ 원칙에 대한 예외

1. 법률행위 해석 : 상대방 있는 의사표시
   - 원칙은 규법적 해석(표시되는 대로 유효)
   - 예외는 상대방이 악의 or 과실 → 자연적 해석(무효)
   - 진의 아닌 의사표시(107조)의 원칙은 표시된 대로 유효하며 예외는 상대방의 약의 or 과실은 무효이다. 
   - 현명하지 않은 경우(115조) : 원칙은 대리인 자신을 위한 것으로 본다(법률 효과가 대리인에게 귀속) 또한 예외는 상대방이 대리인임을 악의 or 과실 → 본인에게 효력이 있다. 
   - 대리권 남용(107조 유추적용) : 원칙은 대리행위로 유효하며 예외는 상대방이 악의 or 과실→ 대리행위는 무효(본인의 책임은 없다.)
2. 부당이득 반환
   - 원칙 : 선의 즉 현존 이익, 악의 즉 이익+이자 + 손해배상 
   - 특칙 
   제한 능력자 : 선의. 악의 : 현존 이익의 선의 점유자 : 과실수 취권(부당이득 반환 면제), 악의는 원칙(이익 + 이자 + 손해배상)
   - 원상회복 : 선의. 악의는 원물 상환 / 금전받은 날로부터 이자가산(손해배상 안되고, 부당이득이다.)
3. 주위 토지 통행권
   - 원칙은 유상이다 :  토지에 필요한 통로가 없거나(맹지) 통로가 있더라도 과다한 비용을 요하는 경우나 통로로서 기능을 못하고 있는 경우
   - 예외 무상 : 분할 도는 일부 양도로 인해 맹지가 된 경우와 당사자 사이만 무상 제공, 맹지 소유권의 특정 승계인은 유상이 원칙이다. 
4. 위험부담
   - 원칙 채무자 : 당사자 귀책사유 없이 후발적 불능은 천재지변, 토지가 수용된 경우, 제3자의 귀책 사유가 있을 경우
   * 상대방에게 이행을 청구하지 못한다. 계약금은 부당이득으로 반환해야 한다.
   - 예외 채권자 : 채권자 귀책사유로 후발적 불능이 된 경우와 수령지체 중 당사자 귀책사유없이 후발적 불능이 된 경우
   * 상대방에게 이행을 청구할 수 있다. 또한 채무자는 이행을 면함으로써 얻은 이익은 상환하여한다.  
   
   

■ 비교 사항 정리

1. 법관이 직권 고려 / 당사자의 원용
   - 법관이 직권 고려 : 제척기간의 도과 여부(취소권. 예약 완결권)
   - 당사자의 원용 : 사실인 관습과 표현대리 그리고 유치권. 동시이행의 항변권이 있다. 
   * 원용 : 자기의 주장이나 학설을 세우기 위하여 문헌이나 관례 따위를 끌어다 씀. 소멸시효, 증거, 항변 따위에 사용
2. 허위표시 제3자
   - 보호되는 제3자 : 가장 채무의 보증인, 가압류 채권자, 파산관재인(선의는 총 파산채권자 기준)
   - 보호되지 않는 제3자 : (당사자의) 상속인, 일반 채권자(수익자), 채권의 가장 양도에서 채무자
3. 계약 해제에서 제3자
   - 해제 전은 선의. 악의 / 해제 후 말소 전은 선의만 적용
   - 제3자일 경우 : 대항요건을 갖춘 임차인과 부동산에 가압류한 채권자 및 매수인과 매매예약을 체결한 후 그에 기한 소유권 이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 자가 해당된다. 
   - 새롭게 완전한 권리를 취득한 자(제3자 x) : 제3자를 위한 계약의 수익자(일반 채권자) 및 채권을 양수. 채권을 가압류한 채권자 그리고 대금 지금을 받지 못해 계약을 해제한 경우 그 토지 위에 신축된 건물의 매수인 마지막으로 미등기. 무허가 건물을 매수하여 무허가 건축관리 대장에 소유자로 등재한 자이다. 
4. 중요 부분의 착오
   - 중요 부분의 착오 적용 : 현황. 경계에 관한 착오와 매매에서 목적물의 동일성에 관한 착오이다. 
   - 중요 부분의 착오가 아닌 경우 : 시가. 지적에 관한 착오와 매매에서 당사자의 동일성에 관한 착오
5. 착오와 사기 / 담보책임
   - 착오와 사기 : 원칙은 경합이며 예외(서명의 착오)는 착오 취소만 가능하다. 즉 제3자가 기망으로 신원보증인으로 알고 연대보증에 서명 날인한 경우이다. 
   - 담보책임 : 착오와 담보책임의 중요 부분이 아닌 것은 담보 책임만, 중요 부분은 경합한다. 그리고 사기와 담보책임은 경합한다. 
   * 경합 : 사업에서 동일한 대상에 대하여 같은 효력을 가지는 권리가 중복되는 일
6. 무권대리와 표현대리
   - 무권대리 : 본인. 상대방 보호 즉 본인은 추인하고 상대방은 철회한다. 본인이 추인 거절하면 상대방은 무권대리인의 책임 추궁한다. 
   - 표현대리 : 외관을 신뢰한 상대방만 보고(상대방만 표현대리 주장, 본인은 과실상계 주장 못함) 그리고 무권대리의 본인은 추인하고 상대방은 철회한다. 
7. 추인
   - 무권대리 : 소급해서 확정 유효가 된다. 
   - 무효 행위 : (그때부터) 새로운 법률행위한 것으로 본다. 
   - 취소할 수 있는 법률행위 : 그때부터 확정 유효가 된다.(이후에 취소 불가)
   * 강박 상태의 증여를 취소한 이후(강박 상태에서 벗어난 후) 추인(무효 행위 추인)하면 새로운 법률행위한 것으로 본다. 
8. 기한의 이익 상실 특약 : 형성권적 기한의 이익 상실 특약으로 추정한다. 
   - 정지조건부 기한의 이익상실 특약 : 채권자의 통지. 청구 없이 이행기 도래
   - 형성권적 기한의 이익상실 특약 : 채권자의 통지. 청구로 이행기 도래
9. 점유 보호 청구권과 소유권에 기한 물권적 청구권
   - 점유 보호 청구권 침탈(절도. 강도. 사기. 횡령)은 소유권 제한
   - 선의의 특별 승계인에게 행사 못함 이는 소유권이 정당한 권한이 있는 자에게도 행사 못한다. 
   - 1년 이내에 재판상 행사(출소 기간)는 소유권 제한 못한다.
10. 해제 : 소급 무효
    - 법정 해제(채무불이행)는 원상회복 의무가 있고(이자가산) 손해배상의무도 있다.
    - 약정해제(약정한 사유 발생)는 원상회복 의무 있고(이자가산) 손해배상의무는 없다.
    - 합의해제(해제 계약)는 원상회복 의무 없고(이자가산) 손해배상의무도 없다.
    - 해약금에 의한 해제(이행의 착수 이전) 원상회복 의무 없고, 손해배상의무도 없다.
11. 피담보채권의 범위
    - 저당권 등리는 원본과 이자(무제한)와 위약금(약정 시)에 다르고 등기가 안 되는 경우는 1년 치 지연 배상 및 저당권 실행 비용에 관련하여 서다.
    - 근저당권은 채권최고액(원본+이자+위약금(약정)+지연 배상)이며 채무자는 채무 전액 변제하고 제3취득자. 물상보증인은 채권최고액만 변제하고 말소 청구한다.
12. 환매와 재매매의 예약
    - 계약의 동시성 : 동시 환매 가능하고 재매매의 예약은 동시성 x
    - 대금의 동일성 : 매매대금+매매비용(특약이 없으면) 환매와 재매매의 예약의 제한이 없다.
    - 환매기간 : 부동산은 5년이고 동산은 3년 초가 못한다.(연장 불가). 재매매의 예약의 제한이 없다.
    - 대금 제공 : 환매의 대금 제공 요건이 가능하고 재매매의 예약의 대금 제공 요건 불 충족한다.
13. 임차인의 3대 권리
    - 비용상환 청구권 : 구성 부분(유치권 있음), 임의 규정이며 포기 특약은 유효하다.
    - 부속물 매수청구권 : 독립 부분이며 유치권 없다. 강행규정이며 포기 특약이 무효이다.
    - 지상물 매수청구권 : 독립 부분이며 유치권 없다. 강행규정이며 포기 특약이 무효이다.
14. 추택 임대차와 상가임대차
    - 주택임대차는 차임 증액 제한된다 : 5%(1/20), 또 개약갱신청구는 1회에 한하여 가능하며 2년이다. 최우선 변제 범위는 서울을 기준으로 1억 5천만 원 이하 5,000만 원 이하이다.
    - 상가임대차는 5%(5/20), 최초 임대차 포함하여 10년이다. 서울을 기준으로 6,500만 원 이하 2,200원 이하이다.  

■ 요건과 효과의 구분과 정리

1. 무권대리의 책임
   - 무권대리의 요건은 본인이 추인 거절하며 상대방은 선의. 무과실을 주장하고 무권대리인은 행위 능력자이다. 이에 효과는 계약의 이행 or 상대방의 선택에 손해 배상을 청구할 수 있다. 
   - 효과는 신뢰이익의 배상(이행이익 초과 불가) 원시적 전부 불능의 경우에만 적용된다. 
   *원시적 일부 불능은 담보책임이며 계약이 성립하지 않은 경우는 부당이득 반환 or 손해 배상한다. 

■ 기타 내용

1. 발신주의는 격승이다. 
   -격지자 간 계약 성립에 있어 승낙이 있다. 
2. 법정 추인 사유는 전이경담취강
   - 전부나 일부의 이행
   취소권자가 이행한 경우 뿐만 아니라 상대방의 이행을 수령한 경우도 포함
   - 이행의 청구
   취소권자가 채무이행을 청구한 것에 한한다. 
   - 경개
   취소권자가 채권자로서, 채무자로서 경개를 한 경우 모두를 포함한다. 
   - 담보의 제공
   취소권자가 담보를 제공하는 경우뿐 아니라 제공받는 경우 모두를 포함한다. 
   - 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도
   취소권자가 양도한 경우에 한한다. 
   - 강제집행
   취소권자가 채권자로서 강제집행을 하는 경우뿐만 아니라 채무자로서 이의 없이 강제집행을 받는 경우도 포함한다. 
3. 기성 조건(기정조 기해무) / 불능조건(불정무 불해조)
   - 기성 조건 
   기성 조건-전지 조건-조건 없는 법률행위(기정조)
   기성 조건-해제조건-무효(해무)
   - 불능 조건
   불능 조건-정지조건-무효(불정무)
   불능 조건-해제조건-조건 없는 법률행위(불해조)
4. 소급효 : 무시해(취)
   - 무권대리 추인 : 법률행위 시로 소급해서 확정 유효
   - 시효취득 : 점유 개시 시로 소급해서 소유권 취득
   - 해제. 취소 : 소급해서 무효(부당이득 반환. 원상회복 의무)