전세권의 처분과 소멸은 부종성과 수반성 그리고 수반성의 예외(지역권과 동일)를 중심으로 조문, 동시이행 관계로 알아본다.
■ 전세권의 처분
A. 전세권의 처분
| 처분의 자유 | 제206조 전세권의 양도, 임대동 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공 할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정해위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다. |
B. 양도
| 제307조 전세권양도의 효력 전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리 의무가 있다. |
- 부종성 : 전세금 반환채권과 분리해서 전세권만을 양도할 수는 없다.
- 수반성 : 전세금 반환채권이 양도되면 특별한 사정이 없는 한 전세권도 이전한다.
- 수반성의 예외
전세권이 소멸하는 경우에는 전세금 반환채권만을 양도할 수 있다. 이 경우 양수인은 담보물권이 없는 무담보채권을 양수한 것이 된다.
(1) 전세권 존속기간이 만료된 경우 : 용익물권적 전세권이 소멸하므로, 담보물권적 전세권과 함께 전세금 반환 채권도 양동
(2) 전세권 설정계약을 합의 해지한 경우
(3) 특약이 있는 경우 : 전세권이 존속하는 동안 전세금 반환채권만의 양도는 안되지만, 장래 전세권 소멸을 조건으로 전세금 반환채권만을 양도하는 특약은 가능하다. - 법률관계
[판례] 전세권자는 전세권설정자에 대하여 전세 목적물의 유지, 수전 의무를 부담할 뿐, 제 3자에 대하여 직접 유지, 수선의무를 부담한다고 볼 수 없다.(대판 2003.9.5, 2003다 30210)
C. 담보제공
- 저당권 설정(*저당권 설정 후 전세권 존속기간이 만료된 경우의 법률관계)
(1) 전세권 존속기간이 만료되면 말소등기 없어도 전세권 소멸- 저당권도 소멸
(2) 저당권자는 가치적 변형물인 전세금 반환채권에 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 방아 전세권 설정자에게 전세금 지급 청구를 할 수 있다. (물상 대위)
(3) 전세금 반환채권에 대해서 제3자의 압류 등이 없으면 전세권 성정자는 전세권자에게만 전세금 반환의무를 부담한다.(판례)
D. 전전세
- 전전세는 원전세에 부종 한다.
- 전세권 설정자와 전전세권 자는 법률관계가 없다.
- 전전세권자의 경매권 : 원전세 소멸 + 원전세권 설정자가 전세금 반환 지체 시
E. 전세권 처분의 효과
- 물권이므로 전세권의 처분 시 설정자의 동의를 받을 필요는 없다.
- 처분금지 특약은 유효이다.(지상권과 비교)
- 처분으로 책임이 가중되어 불가항력으로 인한 손해에 대해서도 책임을 진다. (제306조)
■ 전세권의 소멸
A. 일반적인 소멸사유
공용수용, 혼동, 소멸시효, 존속기간의 만료, 전세권에 우선하는 저당권의 실생
B. 목적물의 멸실
(1) 불가항력
제314조 [불가항력으로 인한 멸실]
① 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다.
② 전항의 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존 부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권 설정자에 대하여 전세권 보전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다.
(2) 전세권자의 귀책사유
제315조 [전세권자의 손해배상책임]
① 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임 있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다.
② 전항의 경우에 전세권 설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다.
C. 전세권의 포기
(1) 전세권이 저당권의 목적인 경우에는 저당권자의 동의를 받아야 포기할 수 있다.
(2) 전세권 포기의 의사표시 외에 말소등기를 하여야 한다.
D. 전세권 설정자의 소멸 청구
전세권자가 전세권 설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정해진 용법으로 이를 사용, 수익 하지 아니한 경우에는 전세권 설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다. - 전세권은 말소등기가 없어도 즉시 소멸
E. 양당사자의 소멸 통고
존속기간을 약정하지 않은 경우(예. 법정 갱신의 경우) 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
- 전세권은 말소등기가 없어도 6개월 경과 후 소멸
F. 소멸 후의 법률관계
제317조 [전세권의 소멸과 동시이행]
전세권이 소멸한 때에는 전세권 설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권 설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
- 전세권자가 경매 청구하려면 먼저 자신의 의무를 이행 제공해서 전세권 설정자를 이행지체에 빠뜨려야 한다.(판례)
- 전세권자가 목적물은 인도하였지만 전세권 말소 등기서류를 교부하지 않은 경우
(1) 전세권 설정자는 전세금의 반환을 거절할 수 있다.
(2) 전세금에 대한 이자상당액은 부당이득이 아니므로 전세권자는 전세권 설정자에게 반환청구할 수 없다.(판례) - 구성 부분
(1) 필요비 상환청구권 : 전세권자에게 수선의무가 있어 인정하지 않는다.
(2) 유익비 상환청구권 : 점유자와 회복자의 관계 준용, 포기 특약은 유효하다. - 독립 부분
(1) 전세권자의 부속물 매수청구권 : 설정자의 동의를 얻어 부속하거나 설정자로부터 매수한 경우에만 매수 청구할 수 있다.
(2) 전세권 설정자의 부속물 매수청구권 : 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다.
