전세권의 의의

지상권, 전세권, 임차권 중 지상권과 전세권은 물권의 의미이고 임차권은 채권의 의미이다. 

전세권은 성질, 존속기간, 건물 전세권의 특직과 요력 그리고 전세권과 임대차를 비교해 본다. 

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A. 전세권의 의의

제303조 전세권의 내용 1. 전세권자는 전세금을 지급하고 타입의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용. 수익하며(용익물권적 의미), 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.(담보물권적 의미)

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B. 전세권의 성립

1. 전세권 설정 계약 : 전세권설정을 목적하는 물권적 합의가 있어야 한다.(물권 행위)
2. 등기 
   (1) 전세권이 용익물권적인 성격과 담보물권적인 성격을 모두 갖추고 있는 점에 비추어 전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권 설정등기도 특별한 사정이 없는 한 유요한 것으로 추정된다(대결 2018.1.28., 2017마 1093).
   (2) 전세권자, 설정자, 제삼자 사이의 합의가 있으면 제3자 명의의 전세권 등기도 가능하다(판례)
3. 전세금의 지급
   (1) 전세권의 요소이므로 반드시 지급해야 하지만, 현실적으로 수수할 필요는 없고 기존의 채권으로 갈음할 수 있다(판례).
   (2) 당사자가 주로 채권담보의 목적을 갖는 전세권을 설정하였더라도 장차 전세권자의 목적물에 대한 사용수익권을 완전히 배제하는 것이 아니라면 그 효력은 인정된다.(판례) - 목적 부동산의 인도 요건은 아니다.

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C. 전세권의 존속기간

1. 설정행위가 있을 경우 
   (1) 최장기간(토지+건물) : 10년을 넘지 못한다. 10년을 넘을 때에는 10년으로 단축된다. 
   (2) 최단기간(건물만) : 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다. 
2. 설정행위가 없을 경우
   (1) 존속기간을 약정하지 않은 경우(예. 법정 갱신의 경우) 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받는 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸한다. 

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D. 전세권의 갱신

1. 합의 갱신 : 10년 범위 내에서 갱신할 수 있다. 이는 등기를 요한다. 
2. 법정 갱신
   건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대한여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. 이는 등기를 요하지 않는다. 

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E. 건물 전세권의 특칙

1. 최단 존속기간 : 1년
2. 법정 갱신

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F. 전세권의 효력

1. 물권
   전세권이 성립된 후 목적물의 소유권이 이전된 경우 전세권은 전세권자와 소유권을 취득한 신소유자 사이에 계속 동일한 내용으로 존속한다. 따라서 소유권을 취득한 신소유자사이에 계속 동일한 내용으로 존속한다. 따라서 신소유자는 설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담하고, 구소유자는 전세권 설정자의 지위를 상실하여 전세금 반환의무를 면한다.(판례)
2. 건물 전세권의 지상권, 임차권에 대한 효력

제204조 건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력 1. 타임의 토지에 있는 건물에 전세권을 성정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다.  2. 전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.

  3. 사용 수익권

제311조 전세권의 소멸청구 1. 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정해진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸의 청구할 수 있다.

  4. 전세권자의 유지수선의무

제309조 젠세권자의 유지, 수선의무 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.   - 전세권자에게는 필요비상황청구권이 이정되지 않는다.

  5. 유익비 상환 청구권

제301조 전세권자의 상환청구권 1. 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한아여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.  2. 전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

   6. 준용 규정

       (1) 전세권이 침해된 경우 전세권자는 점유 보호 청구권을 행사할 수도 있고 전세권에 기해 건물의 인도를 청구할 수 있다.(물권적 청구)

       (2) 전세권자는 경계를 넘은 나무뿌리를 임의로 제거할 수 있다. (상린관계 준용)

 

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G. 건물 일부 전세권자의 경매권과 우선변제권

1. 건물 전부에 대해서 경매를 청구할 수 없다.(효력이 미치지 않는 부분은 경매 청구할 수 없으니깐)
2. 건물 전부의 경매대가로부터 우선변제를 받을 수 있다. (일부 전세권도 전세권이므로 우선변제권이 있다.)